【島田市編】相続不動産の分割に関するトラブルを解決した事例

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

K様は島田市にお住まいの50代のお客様です。
島田市に一人暮らしをされていたお父様が逝去され、 一人息子のK様がご実家を相続しました。
しかしご実家は、K様のお父様と叔父様との共有名義のであることが判明しました。

K様はご実家が叔父様との共有名義だとは相続後に初めて知りました。
その叔父とは困ったことに、疎遠になっていて連絡が取れません。
K様は持ち家があるため、実家が空き家になって管理負担が重くなる前に、売却してしまいたいと思っています。

K様が友人に相談したところ、「K様の持ち分だけであれば売却が可能で、買い取ってくれる業者もある」とのことでしたが、K様はどのみち売る以上は共有者である叔父に一度相談したいとのお考えです。

1-3.不動産会社の探し方・選び方

K様は、地元の相続不動産に詳しい不動産会社に相談してみることにしました。
インターネットで検索していると、

・窓口一つで、不動産相続に関する悩みを解決してくれる
・手続きや税金、法律をわかりやすく説明してくれる

といった点を魅力に感じ、早速Ｋ様は相談に行きました。

1-4.K様の「トラブル・課題」の解決方法

不動産を共有で相続するケースは少なくありませんが、トラブルの原因になりがちです。
K様がご存知であったように、K様の共有持ち分の範囲のみであれば第三者に売却が可能ですが、需要が少ないうえ他の共有者に売却するより相場が低くなる傾向です。

相談にお越し下さったＫ様に、まずは共有名義で不動産を所有するリスクについてご説明いたしました。

1-4-1.共有名義の不動産を相続し所有するリスク

共有名義の不動産を相続した場合、主に以下のリスクが伴います。

・共有物（全体）の売却や管理が自由にできない
・税金や維持管理費用の負担で揉める
・将来の相続の権利関係が複雑化する

＜売却や管理が自由にできない＞

共有名義の場合、不動産の処分や利用に関しては、全ての共有者の同意が必要です。
なお、共有物の管理に関しては、「保存」、「管理」「変更（及び軽微変更）」などの行為の内容によって、実行に必要な条件が下記の通り異なります。
（※下記は、「共有物」（全体）に関する行為の説明になります）

【民法で定められた共有分のルール】

2023年4月に、共有物の利用促進を目的として民法が改正されました。
具体的に、どの程度の行為がどの区分に該当するかなどは判断が難しいため、専門家に相談することをおすすめします。

参照：法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」

＜税金や維持管理費用の負担で揉める＞

マンションを所有すると、管理費や修繕積立金、固定資産税などを支払う必要があります。
共有名義の場合は代表者を選び、代表者が立て替えて支払うことが一般的です。
固定資産税の納税通知書は代表者にのみ送付されます。
共有持ち分に応じた支払いをしない共有者がいれば、他の共有者の負担がその分大きくなってしまいます。

＜将来の相続の権利関係が複雑化する＞

不動産の共有者が亡くなるたびに新たな相続が発生し、共有持分が細分化されます。
共有物の相続が重なるたびにお互いに面識のない共有者が増え、その分トラブルのリスク高くなります。
ご自身の代では問題にならなくても、後代では各共有者の持ち分が不明確になる事態に発展しかねません。

1-4-2.相続人と連絡が付かない場合の対応について

相続人と連絡が付かない場合、以下の対応方法があります。

①「相続人の居住地を探し出し、連絡を取る」
相続人の本籍地で相続人の戸籍の附表を取得し、最新住所を確認して連絡を取ります。

②「遺産分割協議に参加する代理人をたてる」
不在者に代わって財産管理を行う「不在者財産管理人」を家庭裁判所に選任してもらいます。
「不在者財産管理人」は、相続内容を相続人全員参加の話し合いで決める遺産分割協議に参加可能です。

③「相続人が死亡したとみなされる手続きを取る」
不在の相続人と7年以上連絡が取れていなければ、家庭裁判所に「失踪宣告」を申し立てます。
調査の上、相続人が法律上死亡したとみなされれば、相続手続きを進めることが可能です。

K様に上記ご説明さしあげたところ、「叔父も実家の利用を予定しているかも知れず、可能な限り探し出して話し合いたい」とご相談頂きました。
そこで弊社は、弊社の提携している司法書士のサポートを受け、叔父様の居住地を探し出して連絡を取ることに成功しました。

1-4-3.「結果」

Ｋ様が叔父様に実家の売却を相談したところ、埼玉県にお住まいで持ち家のある叔父様は、売却に同意されました。

K様のご実家は人気の六合エリアで六合駅、保育施設や小学校、スーパーが徒歩圏内にあり、築古でありながら売り出してから3か月で子育て世帯の買い手に無事売却することができました。

K様からは「叔父に相談することなく自分の持ち分のみ他者に売却したら後々叔父も困っただろうし、実家を可能な限り高く売れてよかった」とお喜びの声を頂きました。

売却物件 概要

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Ｅ様のお母様はヘルパーの雇用を嫌がり、パート勤務されていたＥ様の奥様は、義母の介護に専念するために２年前に辞職しました。
気難しいお母様だったそうですが、Ｅ様の奥様には心を開かれていて、Ｅ様の奥様も義母を実母のように慕い介護をされていたようです。

しかし、東京都にお住まいの妹様は母親と疎遠であったためか母親に介護がどの程度必要であったのかを理解せず、兄の妻の無償労働に対する金銭的な補償に反対しています。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

島田市にお住まいの60代のU様です。
U様は終活をされていて、奥様と娘様の相続トラブルを未然に防ぎたいとお考えです。
U様には現在、奥様と住まわれているご自宅の他、預貯金が1,000万円ほどあります。
U様が娘様に、奥様に自宅を残したいと伝えたところ、「自宅の価値は金融資産よりずっと高いはずで、自宅の売却金を平等に分けないと不公平だ」と反論されてしまいました。

U様は自宅を妻に残すための方法について頭を悩ませました。
自宅の売却額が高いのなら、その売却額で奥様名義のマンションを購入し住み替える選択肢があると考えましたが、奥様は住み替えを嫌がり、ご自宅に住み続けたいとおっしゃっています。
U様は、とりあえず自宅の売却価格相場を調べ、住み替えや相続について再考することにしました。

なお、配偶者居住権の登記は必ず必要です。登記をしないと、建物の所有権が売却によって第三者に移転した場合、居住権が無効となる恐れがあります。

配偶者居住権の登記は、居住権、所有権、それぞれの権利者の共同登記となりますが、遺言書において遺言執行者を指定し登記を一任すると、手続きがスムーズになるでしょう。