【島田市編】初めて相続した不動産を仲介での売却、または買取で売却した事例

1-1. お客様の相談内容

1-2. 解決したいトラブル・課題

R様はご実家を使う予定がないので、できるだけ早く手間をかけずに売却したいと思われています。
不動産売却は初めてで、何から始めたらよいか分かりません。

1-3. 不動産会社の探し方・選び方

R様は不動産会社に行って直接相談したいと考えられていました。
そのためご自宅付近の不動産会社をインターネットで、いくつかお探しになられました。

その中で

・会社のホームページに初心者にも分かりやすいコラムが載っていたので、初心者の相談にも分かりやすく答えてくれそうだと思った
・ホームページに載っていた方が優しそうだった

ことが決め手になって、不動産会社を選ばれました。

1-4. R様の「トラブル・課題」の解決方法

不動産を売却する方法としては、主に仲介（媒介）と買取の2種類があります。
R様は初めての不動産売却とのことでしたので、それぞれどのような方が向いているのかをご説明しました。

1-4-1.「不動産の仲介での売却と買取」の違い

仲介（媒介）について

不動産仲介業者に、買い手を探してもらって売却する方法です。
向いている人は
・できるだけ高く売りたい方
・売却成立までの期間に余裕がある方
・物件の状態が良く、リフォームが不要な方
・売れない場合は、活用することを検討されている方

買取について

物件を不動産会社に買い取ってもらう方法です。
向いている人は
・早く売りたい方
・住み替えなどの理由で期限がある方
・物件が古くリフォームや解体費用がかかる方
・売却することを周りに知られたくない方

R様には、まずご実家の現地調査と査定を行いました。
その後、R様自身もできるだけ早く手間をかけずに手放したいと考えられていたことと、築年数が経っていて早く買い手が見つからない可能性があることをお伝えし「買取」をご提案しました。

1-4-2.「結果」

弊社の買取価格にもご納得いただき、取引が成立しました。
「初めて不動産を相続して何から手を付けていいか分からなかったけれど、丁寧に説明していただき安心して進められました」とR様もお喜びでした。

2-1.お客様の相談内容

2-2.解決したいトラブル・課題

2-3.不動産会社の探し方・選び方

2-4.Y様の「トラブル・課題」の解決方法

相続人全員が揃った状態で遺産分割協議を行って、遺産の配分などを話し合って決める方法が一般的です。
しかし、今回のように認知症の方がいらっしゃると話し合いが難しくなります。
その場合は、「成年後見制度」を利用することが多くあります。

2-4-1.「成年後見制度」とは

「成年後見制度」とは、認知症や知的障害などにより判断能力が不十分とされる方を保護するための制度です。
「成年後見人」になると、本人に代わって財産の管理や処分ができる財産管理権を行使することができて本人の代わりに相続に関わる財産の手続きが進められます。

成年後見人になるために必要な資格はありません。
しかし以下の理由がある場合、信用性が低いと判断されて成年後見人になれない場合があります。

・未成年者である
・破産して復権を得ていない
・過去に家庭裁判所で後見人などを解任された
・行方不明者
・被後見人に対して訴訟をしている、またはした事のある人とその配偶者及び親子

成年後見人の約8割は、親族以外の第三者が選任されています。
第三者というのは一般的に司法書士や、弁護士などです。
また、原則、後見人の解約はできません。

第三者を成年後見人に選任した場合、相続人が亡くなるまで毎月の報酬（約2～6万円）を支払う必要があります。

Y様は家庭裁判所に申し立てを行って、裁判所に後見人に選任してもらいました。

2-4-2.「結果」

Y様は成年後見制度を利用して遺産相続を行い、実家を相続しました。
それから約6か月後に買い手が見つかったため、無事に売却を終えることができました。

3-1.お客様の相談内容

3-2.解決したいトラブル・課題

3-3.不動産会社の探し方・選び方

3-4.S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様が相続したご実家は、築51年の木造でした。
実際に現地で調査をしたところ外壁や床、水回りでリフォームを行っており解体しなくても、買い手が見つかる可能性が高いと判断しました。
S様には、解体した方が良い場合の物件についてと現地調査の結果についてご説明をしました。

3-4-1.解体した方がよい場合

手入れが行き届いていれば、築古の木造建築でも売却できる可能性が高くあります。

そのためまず、物件の状態や立地条件などを査定することが重要です。

ただ以下の場合は、解体して更地にした方が高く、早い段階での売却ができる可能性が高まります。

・傾きや床沈みなどの欠陥がある
・長期に渡って管理されていない
・地盤や立地が良く、更地にした方が売却の見込みがある

解体費用は、立地や環境によっても金額が変わってきますが木造建築の場合1坪あたり約2～4万円です。

S様の場合、買い手となるターゲットを広げたい場合は、更地にすることがおすすめでした。
しかし状態もよく、ご本人も解体費をかけるよりも、そのまま売却をしたいと希望されていたため解体はせずに売却活動をすることになりました。

3-4-2.「結果」

S様には、できるたけ綺麗に見せるために不用品等の処分をおすすめしました。
陽当たりや立地条件の良さによって、売却活動を始めるとお問い合わせが多数あり約7か月後に取引を無事に終えることができました。