【島田市版】不動産（空き家・実家）売却マニュアル　基礎知識と手続きの流れとコツ

不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介（媒介）※1」、早く売りたい場合には「買取※2」が選ばれるのが一般的です。
※1「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介する事です。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取る事です。

【不動産売却の方法2種類】

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不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は大きく３種類あります。

• 自分で売却を主導し、複数の不動産会社とやり取りできる方「一般媒介契約」
• 売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
• どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」

を選ぶのが一般的です。

【仲介（媒介）契約3種類】

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※レインズとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。

空き家・実家の売却には、主に以下の３つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却にかけられる時間的余裕等を鑑みて、最適な方法を選択します。

〈空き家・実家の売却　3パターン〉

中古物件、もしくは古家付き土地として売る

中古物件と古家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
おおむね法定耐用年数を目安として考えることが多く、木造戸建てなら例えば築20年を超えたあたりから、古家としての扱いになる傾向です。

建物を取り壊さずに売れるので、解体費用が掛からず、売却活動がしやすいことがメリットです。

更地にして売る

空き家・実家の傷みが酷い場合は家を解体し更地にした状態の方が買い手がつきやすい場合があります。

買い取ってもらう

不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がつくまで時間のかかる空き家でも、すぐに手放すことが可能になります。

買取してくれるかどうかはやはり立地次第で、加えて売却価格は低くなりますが、すぐに換金できるところが魅力です。

不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。

【不動産売却にかかる税金・費用　一覧】

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復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。

「長期の定義」

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）

「短期の定義」

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）

【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】

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引用：国税庁　短期譲渡所得の税額の計算

国税庁　No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。

【不動産を売却した時に使える控除・特例】

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近年の島田市の不動産の売却相場は、種類別に大体以下のようになっています。

【島田市の不動産の売却相場　種類別】

島田市の不動産（空き家・実家　等）売却相場の概況

島田市の不動産（空き家・実家等）の売却相場は下降傾向にあります。
ですがその中で唯一価格が上昇しているエリアは、六合エリアになります。
その理由は、藤枝市へのアクセスの良さと、学校や医療施設などの生活に必要な施設が整っていることから、生活しやすい環境が提供されている点にあります。
周辺の不動産は売りやすい状況が続くと見込まれます。

また平成25年に総務省が実施した住宅・土地統計調査の結果によりますと、島田市の空き家の数は2,590戸です。年々増加傾向にあり、市では様々な対策が取られています。

参考：島田市役所 都市基盤部建築住宅課住宅管理係 島田市空家等対策計画

詳しくはこちら：【2023年版 総合】島田市 不動産売却の動向と予測/

地域密着型で、エリアの特色に精通した不動産会社を選ぶ

地域密着型の営業をしていて、そのエリアの特色に詳しい不動産会社は、エリア内での相場やニーズについての知識が豊富であるため、お客様の不動産をどんな相手に売り出すべきかを知っていて、最適な売りだし方を提案してくれます。
例えば、同じ島田市でも、市の中心部である島田エリアと自然は豊富だけれど交通の便よくない川根エリアでは、買い手のニーズは大きく違います。

株式会社成岡工業は創業30年の地域密着型店舗です。島田市を中心としたエリアでの適切な査定や、可能な限り高価格で不動産売却ができるよう、お手伝いしています。
また土木事業も手掛けているためリフォーム・空き家の解体など売却をトータルサポートする事が可能です。

株式会社成岡工業HP：https://www.naruoka-baikyaku.com/

売却に伴う様々な課題に対応している不動産会社を選ぶ

島田市では今後、伊久美地区と川根地区の高齢者人口比率が40％に達しており、今後も高齢者の単独世帯が増加していくと考えられます。それに伴って相続不動産の売却も増えていくことが予測されます。

相続不動産の売却には煩雑な手続きやトラブルがつきものです。これらの手続きや課題解決の経験があり、実績のある不動産会社を選ぶ事で、売却時の負担を減らす事ができます。

築年数が古く、見た目が良くない場合は更地にして売る

築年数が古い物件は外観の印象がよくなかったり、購入者にリフォームの負担がかかる事もあり、そのままでは売却しにくいでしょう。

加えて築木造建築物の法定耐用年数は22年となっているため、法定耐用年数を過ぎた建物価値はゼロとみなされ、扱いが古家になることが多いです。

古い家を更地にする事で、注文住宅の建築を考えている方がターゲットに追加されるため、売却対象が広がります。また「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が利用できる可能性があるのでよく確認しましょう。
空き家、実家の状態を不動産会社に相談し、立地や需要を考慮したアドバイスを受けたうえで、必要であれば解体して更地にしての売却も検討してみましょう。

島田市では解体にかかる費用の一部を支援していますので、一度相談してみるのもありです。

参考：島田市役所 都市基盤部建築住宅課住宅管理係 島田市空き家解体事業費補助金制度
※令和5年度の補助金は予算額に達したため、申請の受付を停止中です。再開時はホームページに掲載予定です。

※空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除についてはこちら：1-2-2.売却時に使える控除・特例

島田市の不動産売却事例についてご紹介いたします。

詳しくはこちら

不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
流れに沿って、必要な主要書類と取得できる場所を一覧で表にまとめました。

【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。