【島田市版】不動産相続マニュアル　基礎知識と手続きの流れとコツ

誰が何をどれくらい相続するかを決める方法は大きく3つあり、遺言書がある場合は「遺言書による相続」、遺言書がない場合は「遺産分割協議による相続」になります。
「法定相続分に則った相続」は実際あまり行われません。

【不動産の相続方法３つとその概要】

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法定相続人は配偶者が最も優遇され、その下に「子またはその代襲相続人（孫）」、「直系尊属（父母）」、「兄弟姉妹またはその代襲相続人（甥・姪）」がこの順番で優遇されています。
法定相続分は、法律によって以下のように割合が定められています。

【法定相続分】

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参考：国税庁：法定相続人と法定相続分

複数人で相続した不動産の分割方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」と大きく４つあります。
財産の内容と、どのように分配したいかで取るべき方法が変わります。

【４つの分割方法とその概要　向いているケース　一覧】

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※（代償分割の例）相続人が二人いて相続財産が2,000万円の不動産だった場合、一人が不動産を取得し、もう一人に1,000万円を現金で払うという方法。

相続した不動産の相続税評価の方法は土地と建物とで異なります。
土地の場合は基本路線価方式で行いますが、例外的に路線価が設定されていない土地に限っては倍率方式を用います。なお2023年時点での静岡県の路線価は平均で0.7%下回り28年連続で下落しています。
建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるので簡単です。

【不動産の評価方法とその概要】

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相続手続きにかかる主な税金・費用で、最も負担が重くなりがちなのが相続税です。「相続した不動産の評価額」等、資産の状況により変化します。
また相続税はこの後解説する基礎控除額を超える場合のみに発生します。実際に相続税を支払う人は全体の1割もいません。

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧】

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基礎控除は無条件で使えます。それ以外で最も大きな効果を持つのが小規模宅地の特例です。
その他、控除の条件にご自身が当てはまるかどうかの判断は難しいため、税理士に依頼した方が確実でしょう。

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

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相続が発生したら、以下の流れに沿って期限までに必要な手続きを行います。

また、手続きは多くの段階を専門家（弁護士・司法書士・税理士）に依頼可能です。

【相続発生から手続きの流れ・任せられる専門家・手続き期限　一覧】

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なかでも司法書士は、相続人間で揉め事がないのであれば、不動産相続では強い味方です。幅広い分野をカバーしているうえ、弁護士よりも依頼費用が安価に済むことが多くなっています。

弁護士は、特に「相続で揉めている時」に依頼するべき専門家です。
税理士は、税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

１．遺言書の確認・検認

遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので、確認は一番初めに行いましょう。
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、このうち公正証書遺言を除く2つについては、家庭裁判所で検認が必要です。
検認をせずに遺言書を開封すると、5万円以下の過料が課されることがあります。

2．法定相続人の確認　（弁護士、司法書士等に依頼可能）

遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより、法定相続人を調査します。

こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

3．相続財産調査（弁護士、司法書士等に依頼可能）

法定相続人の確認と併せて、被相続人の財産を調査します。
預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

4．遺産分割協議（もめている場合、弁護士に依頼できる）

遺言書があれば原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う、遺産分割協議を行います。

この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には、弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

5．限定承認、相続放棄の手続き（主に弁護士に依頼可能）

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

6．準確定申告（税理士に依頼可能）

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。
また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

7．遺産分割協議書の作成（弁護士、司法書士等に依頼可能）

複数の相続人がいる場合に発生する手続きです。

遺産分割協議で決まった内容に従い、遺産分割協議書を作成します。

弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税理士でも対応してくれることがあります。

8．相続税申告（税理士に依頼可能）

相続財産の額が基礎控除を上回った場合のみ発生する手続きです。
相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。もし遅れたり、納税額が足りなければ、延滞税や加算税が課されます。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

9．遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が、遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参照：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

10．相続登記（司法書士に依頼可能）

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日を目処に義務化されます。
正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。

※正当な理由の例

• 相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
• 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース　など

また相続登記が終わらないと、物件の売却はできません。
こちらは、司法書士にのみ依頼可能です。

期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

静岡県で親（被相続人）の財産額に占める不動産の評価額の割合は49.2％で、全体の平均より高めになっています。また、現金・預貯金は37.9%となっており、全体の平均より低めです。

相続不動産の活用方法としては、自身が居住する人が39％と高い割合であるのに対し、そのまま維持しておく人は8.5％と全体より低めで、何もせずに維持している人が少ない傾向にあると言えます。
つまり、空き家や土地を放置している人は全体に比べ多くないと言えるでしょう。

参考：退職前後世代が経験した資産承継に関する実態調査全国47都道府県レポート【静岡県の特徴】/2021年2月MUFG資産形成研究所

「相続を受ける人」の状況

NTTデータ経営研究所の調査によると、都市部居住の 50～60 代のうち、半数近くの人が出身地から 1 時間以上離れて暮らしていることが分かっており、更に、親と別居している人の割合は6割を超えています。
別居の親の資産の把握状況も「把握していない」が6割を上回りました。

【図　別居している親の資産の把握状況】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

なお、親と相続の相談をしたことがあるかについては、全体の7割弱が「したことがない」もしくは「する必要性を感じなかった」と回答しています。

この結果から、親とは離れて暮らしており、資産の状況も相続に関する相談もしていないという人が全体の半分以上を占めていることが分かります。

「相続を受ける人」の悩み

一般的に、相続発生まででは介護の不安や、被相続人が認知症になることの心配など、親の健康状態に関わる悩みが多く、相続発生後では、相続手続きや流れと相続税に関する悩みが多数を占めている模様です。

また、専門家にサポートしてほしいことの調査でも、税金についてのサポートは上位にあがりがちです。財産の額が多い家庭では、相続争いの心配から、弁護士に間に立ってほしいという意見がありました。
また、不動産など分けにくい財産の分配について心配する声も一定数上がっています。

「相続を受ける人」が情報収集をする方法

ブランディングテクノロジーの調査によると、相続の情報収集の手段で最も多く使われているものはインターネットでした。
その次に知人への相談が多く、一定数士業からの紹介もあるようです。

【図　相続の情報収集で最も参考にした情報】

参照：https://www.branding-t.co.jp/case/realestate/11336/

NTTデータ経営研究所の調査によると、相談先は 「税理士」が最多でした。
この結果から、相続に関しては特に税金面が気になっている人が多いと考察できます。

【図　相続に関する外部専門家への相談経験・相談意向】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

ただし、他調査だと「親族ともめるのが心配」という悩みが多く、弁護士が相談先の1位に上がっている例もあります。

不動産相続に関していえば、不動産屋さんが連携している不動産に詳しい士業等の専門家を紹介してくれるので、不動産屋さんに相談するのも適切な選択肢の一つです。

島田市の不動産売却相場は、直近で種類別に大体以下のようになっています。

【表　島田市の不動産の売却相場　種類別】

島田市の不動産相場の概況

島田市の不動産相場は全体的に下落傾向にありますが、六合地区だけ上がっています。
六合地区は藤枝市へのアクセスの良さと住環境の良さからファミリー層に人気で、島田市の中で人口が唯一増加している地域になっています。

市全体としては人口が減少傾向にあるため、不動産売買件数も減少していく事が予測されています。

また島田市は若い世代の就業機会確保のために企業誘致を行っていますが、ユニ・チャームのグループ企業でネコ用紙砂を主力商品としているペパーレット株式会社が新工場を設立し本社機能も移転して2025年には操業を開始する事が発表されています。
これによりすでに複数の求人募集が行われており、若い世代の移住・定住が期待されています。

参考：あなたの静岡新聞

相続の手続きに詳しい不動産会社を選ぶ

不動産の相続には必要書類を収集にはじまり、家族間の話し合いまで大変な労力がかかります。
特にはじめて相続する場合は分からない事が多く、困難を極めます。
そのため相続に関する事情や手続きに精通している不動産売買専門の不動産会社を選択することが賢明です。司法書士と連携している場合は、売却の相談から相続手続きまでまとめて依頼する事ができるため、複数の窓口に赴いて相談する手間を省くことができます。

地域密着型で地元に精通している不動産会社を選ぶ

地域の特性を正確に理解していると、より正確な売却プランを提案できるようになります。
例えば、「六合地区なら藤枝市方面へのアクセスを重視する人」が、「初倉地区なら便利さと程よい田舎を求める人」がより多く住んでいるというように、各エリアにはそれぞれ特性があります。

地域の特性を把握することは、最適な売却戦略を立て、「誰に」どのように販売するかを決定する際に不可欠です。

株式会社成岡工業は30年以上に渡り地域とのつながりを大切にし、不動産売却を手掛けています。
お客様とじっくり話し合い、お客様を第一に考えたご提案をいたします。

株式会社成岡工業HP：https://www.naruoka-baikyaku.com/

親と相続について相談しておく

「不動産売却」における一般的な障壁として、相続人間での意見の不一致や、遺産分割に関する合意形成の難しさが挙げられます。
遺産に関する見解の相違を解消するには時間を要し、その結果、不動産の売却が遅れることや、不都合な条件での財産分割が行われ、それが売却をより複雑にしてしまう事態も珍しくありません。

相続の問題は自ら切り出すのが難しいと感じる人も少なくありません。最近では「終活」の一部して前向きにとらえる方もいますので、相続が発生する前から親と相続について話してみましょう。
たとえば、遺産の分割にあたって、遺言書が存在するか否かによって、手続きの複雑さや必要な労力に大きな違いが生じます。遺言書があれば故人の意思が明確に反映され、相続人間の意見の対立を防ぐことができるため、作成をお願いすることも大事です。