【島田市編】築40年以上の実家を相続して無事に売却できた事例

1-1.お客様の相談内容

1-2.解決したいトラブル・課題

S様が思っていた以上にご実家には使い古した家財道具や遺品などが多く残されています。
相続人はS様一人のため頼る人がおらず、処分するには手間も時間もかかることが予想されます。
そのため、どのように処分すればスムーズに売却できるのか相談したいとのことです。

1-3.不動産会社の探し方・選び方

S様は売却だけでなく、残置物の相談まで対応している不動産会社を探したいと考えました。
そこでインターネットで検索し、

・ゴミや遺品整理のサポートをしてくれる
・島田市で長年の不動産取引実績がある

と、ホームページに記載されていた不動産会社に相談することを決めました。

1-4. S様の「トラブル・課題」の解決方法

売却を希望されるS様には、残置物などの遺品整理の重要性や解決策についてご説明しました。

1-4-1.残置物は仲介での売却を困難にする

仲介による不動産会社売却の場合、遺品などの残置物を全て整理し、何も残さない状態で物件を引き渡すのが一般的です。

そのため、不動産会社に売却を依頼しても売却を進めるのが困難になります。
仮に引き渡し時までに撤去するとしても、残置物が残されたままだと内覧時の印象が悪くなり、買い手が見つかりにくくなります。

人生の重要な買い物となる不動産取引では、第一印象の悪さは大きなマイナス要因となってしまうのです。

1-4-2.遺品整理ができない場合の対応策

「人手が足りない」「忙しい」「荷物が多すぎる」など理由は様々ですが、遺品整理が困難な場合は大きく2つの対応策が考えられます。

①遺品整理を専門業者に依頼する
不動産会社の仲介による売却を希望する場合は、専門業者へ遺品整理を依頼するのが望ましい方法です。
費用はかかりますが、短時間で効率的な撤去作業が期待できます。
個人で対応するより手間も時間も削減することができます。

②不動産会社に買取してもらう
買取であれば、残置物を残した状態でも不動産会社に売却が可能ですが、売却金額が相場の6～7割になるのが一般的です。
撤去費用も売却価格から差し引かれることになりますが、短期間で現金化できるため、すぐに資金が必要な方にはおすすめの方法といえます。

ただし、遺品整理を専門業者に依頼する場合、時には悪質な業者とのトラブルになることもありますので、不動産会社と信頼関係のある業者に任せるのがおすすめです。

1-4-3.「結果」

遺品の整理を優先的に解決したかったS様は、弊社がご紹介した専門業者に遺品整理を依頼されました。
現金化を急いでいないS様は、弊社の仲介による売却を希望され、売却活動開始から約4カ月で無事に買い手が見つかりご実家を手放すことができました。

2-1.お客様の相談内容

2-2.解決したいトラブル・課題

2-3.不動産会社の探し方・選び方

E様はご自身が暮らす東京都内の不動産会社ではなく、ご実家のある島田市の不動産会社に相談したいと考えました。
相続や不動産売却に関して素人のため、インターネットで検索し、

・相続や不動産の売却に関する相談ができる
・島田市の不動産事情に明るい
・オンラインでの相談を受け付けている

といったポイントを重視し、相談する不動産会社を決定しました。

2-4.E様の「トラブル・課題」の解決方法

E様には最初に「住む予定のない空き家を所有するデメリット」についてお伝えしました。
その後に「空き家の活用方法と売却方法」について説明いたしました。

2-4-1.住む予定のない空き家を所有するデメリット

住む予定のない空き家を所有している場合、以下のようなデメリットがあります。

・時間の経過とともに不動産としての価値が低下し、売れにくくなる
・空き家でも固定資産税が課せられる
・「特定空き家」に指定されると、固定資産税が6倍になる可能性がある
・行政によって強制解体された場合、解体費用が請求される
・管理義務違反には、最大50万円の罰金が科せられる
・倒壊や火災などによって近隣に損害を与えた場合、賠償責任を問われる
・不法侵入や犯罪の拠点になるリスクがある

E様は、空き家を所有することでデメリットがいくつもあることを知り、大変驚かれていました。

2-4-2.空き家の対処方法

E様に空き家のデメリットを知っていただいた後は、空き家の「活用方法」や「売却方法」などについてもアドバイスをさせていただきました。
主な空き家の対処方法は、以下のとおりです。

＜空き家を活用する＞
・リフォームして戸建て賃貸経営をする
・賃貸アパートに建て替える
・更地にして駐車場にする
・更地にして事業者に貸し出す

＜空き家として残す＞
・空き家の適切な維持管理を行うために、業者に管理委託する
・自分で適切に維持管理する

＜空き家を売却する＞
・建物と土地を不動産仲介で売却する
・建物と土地を不動産会社に買取してもらう
・建物を解体し、土地のみを売却する

2-4-3.「結果」

東京にお住まいのE様は島田市で不動産運用をする気はなく、煩雑な手続きや労力をかけることも望んでいません。
また島田市の不動産会社との頻繁なやりとりなども負担が大きいため、最終的に手間の少ない「不動産会社に買取してもらう」方法を選択しました。

「不動産会社に買取してもらう」場合、仲介による売却よりも売却価格が3～4割ほど安くなるのが一般的です。
その代わり、手間が少なく迅速に現金化できる点にE様はメリットを感じられたようです。
結果、約2週間で無事に処分でき、空き家のお悩みから解放されました。

3-1.お客様の相談内容

3-2.解決したいトラブル・課題

3-3.不動産会社の探し方・選び方

3-4.F様の「トラブル・課題」の解決方法

F様は建物を解体する手間を負担に感じて家を残したままの売却を希望していますが、建物を残しておくと売れるかどうかの不安も残り、決めかねていました。
F様のご実家は建物としての価値が低いと思われたため、「古家付き土地としての売却」と「更地にしての売却」の両方のメリットとデメリットを説明しました。

3-4-1.「古家付き土地」で売却するメリット・デメリット

「古家付き土地」とは、築20年以上で資産価値がない建物がある土地のことを指します。

〈古家付き土地で売却する際のメリット・デメリット〉

※表は左右にスクロールして確認することができます。

「古家付き土地」としての売却の売主の最大のメリットは建物を解体することなく売却できる点です。
また、現在は新築の価格が高い事もありリフォームを前提とした買主も存在するため、建物の状態によっては古家であっても十分売却が可能です。

3-4-2.「更地」で売却するメリット・デメリット

空き家を解体して「更地」として売却する場合のメリットとデメリットも説明しました。

〈更地にして売却する際のメリット・デメリット〉

※表は左右にスクロールして確認することができます。

解体費用がかかりますが、売却を目的とした場合「更地にして販売する」のは有効な手段です。
仮にF様のご実家（木造住宅・約30坪）を解体する場合、1坪あたり3万円〜5万円が相場となり、解体費用は約90〜150万円かかります。
ただし、売れ残ってしまった場合は空き家のときと比較して固定資産税が6倍になります。

3-4-3.「結果」

F様のご実家は築50年で劣化が目立つ部分もありましたが、建物の柱や基礎といった躯体部分がしっかりした構造でした。
そのため、解体して更地として売るよりも、リフォームやリノベーションを目的とした買主が見つかりやすい「古家付き土地」として売却することをおすすめしました。

F様もこの提案に納得され「古家付き土地」として売り出し、売却が完了するまで時間はかかりましたが、建物を残したまま売却できたことを大変喜ばれました。