【島田市編】兄弟間の不動産相続の悩みを解決した事例

1-1. お客様の相談内容

1-2. 解決したいトラブル・課題

W様は現在、別の場所に居住しており、相続することになった土地を活用する予定がありません。そのため、売却して現金化し兄弟で遺産分割するのが望ましいと考えていました。
一方、もう一人の相続人であるお兄様は売却せずそのまま土地を保有することを希望しています。
そこで、自分の持ち分だけ売却できる方法を検討したいと考えました。

1-3. 相談する不動産会社の探し方・選び方

W様は自分の持ち分だけでも売却が可能であれば、どのような手順を踏むべきか相談するためインターネットで不動産会社を探しました。

地元で相談に乗ってくれそうなお店を比較し、

・不動産売買の実績が多く、「土地の売却」に精通していそう
・相続について初心者でも色々なこと相談できて親切そう

といった印象のお店を選び、お願いするところにしました。

1-4. W様の「トラブル・課題」の解決方法

W様の場合、「分筆」することでお兄様と土地を分けて相続することができます。
そこで今回は、「分筆」を用いてお兄様と土地を分割し、お互いの主張を尊重する形で相続を行いました。

1-4-1.土地を分ける「分筆」

土地を分割して相続する場合は、「分筆」を行います。

分筆とは、1つの土地を複数に分けて登記簿に登記する手続きを指します。土地は

本来「1筆、2筆」と数え、筆を分けるという意味で「分筆」と言います。
分筆は以下のような場合に行われます。

・相続する土地を複数の相続人で分ける時
・土地の一部を売却したい時
・土地の使用用途を部分的に変更したい時
・土地を担保にしたい時

1-4-2.分筆登記の流れ

分筆は主に以下のような流れで行います。

1.土地家屋調査士に依頼をする
2.法務局・役所にて調査と資料収集をする
3.現地調査
4.分筆案の作成
5.現地立合
6.境界を測量
7.境界標の設置
8.登記申請

分筆をする際に一番大切なのは、隣の土地とどこで区切るかをはっきりさせることです。

明確にするためには、隣地所有者と一緒に境界標を確認する必要があります。
もし境界標がなければ、お互いに納得のいく新しい境界を決めて、境界標を立てましょう。
ほとんどの場合、この境界はスムーズに決まりますが、稀に隣地所有者との間で意見が合わないことがあります。

また、稀に隣地所有者がわからないこともあるかもしれません。

上記のような場合は、筆界特定制度を利用しましょう。専門家の意見を聞きながら、法務局の筆界特定登記官が筆界の位置を特定してもらえます。

1-4-3.「結果」

お兄様との協議の結果、W様の希望通り土地を半分に分けて相続する事で同意を得ることができました。
幸いにもW様のお父様の土地は境界が確定していたため、土地家屋調査士への依頼を行ってから1か月で分筆登記が完了しました。
その後、自分の持ち分の土地について売却手続きを進め、無事に3ヵ月で土地を売却することができました。

2-1.お客様の相談内容

2-2.解決したいトラブル・課題

2-3.不動産会社の探し方・選び方

2-4.F様の「トラブル・課題」の解決方法

F様は「遺留分」の概念について個人的に調べ、ある程度は理解されていました。
しかし、自身のケースで具体的にどれほど受け取れるのかについては明確な理解がなかったため、詳細な説明を行いました。

2-4-1.「遺留分」について

遺留分とは、相続人に法律上保証された最低限の財産のことです。遺言書であっても遺留分の権利を奪うことはできません。

遺留分を請求する権利がある相続人と割合は以下になります。

【相続人ごとの遺留分の割合】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

子や祖父母が複数人いる場合は、遺留分は人数で分割されます。

2-4-2.遺留分侵害請求について

「遺留分侵害請求」とは、遺留分を侵害された相続人が、他の相続人に対して遺留分を請求できる権利のことです。
F様のお父様の遺言書では、財産のすべてであるご実家の一戸建てを弟様が相続するというもので、F様の遺留分を侵害する内容でした。

そのため、F様は遺産を多く相続した弟様に遺留分侵害額請求の権利を行使することで、遺留分に相当する金額を請求することができます。

遺留分の割合は、法定相続人が子供のみの場合は遺産の1/2になります。
F様は弟様と二人兄弟のためその1/2となります。従って、F様は相続した財産のうち1/4を遺留分として受け取ることが可能となります。

2-4-3.「結果」

弟様へF様は遺留分の侵害を主張しました。
話し合いの場を設けた結果、F様は相続財産の1/4を受け取ることで決着しました。

弟様がご実家を売却された際の売却益の1/4を受け取る事ができ、無事に相続問題を解決することができました。

3-1.お客様の相談内容

3-2.解決したいトラブル・課題

3-3.相談する不動産会社の探し方・選び方

3-4.K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様は不動産の相続も売却も未経験ということで、まずは遺産の分割方法からご説明しました。

3-4-1.遺産の分割方法は主に4つ

遺産分割には、主に以下の4種類があります。

・現物分割：遺産となる現金や不動産などを相続人同士で物理的に分割する方法
・換価分割：遺産を売却して得た現金を相続人間で配分する方法
・代償分割：一部の相続人が遺産を取得し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う方法
・共有分割：遺産を複数の相続人が共同名義を相続する方法

説明を受けたK様は、姉妹間でトラブルを起こさず均等に遺産を分割したいという思いから、「換価分割」を選ばれました。
換価分割について、以下に解説します。

3-4-2.「換価分割」のメリットとデメリット

換価分割は、遺産を売却・現金化し、相続人内で均等に分配する方法です。
換価分割のメリットとデメリットは以下のとおりです。

〈換価分割のメリットとデメリット〉

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相続財産の多くが不動産であるため、不動産を公平かつ物理的に分割するのはとても難しく、トラブルに発展しやすいともいえます。
その点、換価分割は遺産を公平に分割しやすく、トラブル回避にもつながるという大きなメリットがあります。
また、不動産を現金化することで相続税の納税資金に充当できることも魅力です。

ただし、換価分割には「譲渡所得税」が発生するデメリットもあります。
譲渡所得税とは、不動産の売却で得られた利益に対して課される所得税や住民税のことです。
譲渡所得税額によっては、手元に残る現金が大幅に減少する可能性もあるため、事前に考慮しておくことが大切です。

3-4-3.「結果」

換価分割を選択されたK様姉妹は、相続したご実家を売却し、無事に不動産を現金化することができました。
決済・引き渡しの完了まで4か月ほどかかりましたが、当初のご希望通り妹様と遺産を均等に分割し、円満に遺産分割を終えることができました。