【島田市編】知識0から不動産の相続と売却に取り組んだ事例

1-1. お客様の相談内容

1-2. 解決したいトラブル・課題

相続したご実家は、空き家状態で放置しています。
できるだけ維持費をかけずスムーズに売却し、なおかつ税負担を最小限に抑えたいと考えられています。
ただ、初めての不動産売却で相続経験もないため、プロから売却方法や発生する税負担を減らすアドバイスをもらいたいと思っています。

1-3. 相談する不動産会社の探し方・選び方

T様はインターネットで不動産会社を検索し、

・相続不動産の売買実績が多い
・売却から節税までまとめて相談できて信頼できそう
・島田市の不動産事情に詳しい

という3つのポイントを重視して、依頼する不動産会社を選びました。

1-4. T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様の場合、売却金額以上にそれに伴う税金や諸経費などを気にされていました。
相続したご実家は、空き家状態が続いているため「特定空き家の3,000万円特別控除」が適用される可能性が高いと判断し、制度について分かりやすく説明しました。

1-4-1.「特定空き家の3,000万円特別控除」とは

「特定空き家の3,000万円特別控除」とは……
不動産を売却した際に課せられる譲渡所得税が、特定の要件を満たしていれば決まった金額が控除される制度のことです。

控除の適用が受けられる条件は、以下のとおりです。

【適用期間】
・平成28年4月1日から令和９年12月31日までに売却する
（もしくは上記期間内で相続開始の日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却する）

【適用される「空き家」の条件】
・被相続人が相続の開始の直前まで、1人で居住していた家屋である
（老人ホームに入っていても、その間誰も使用していなければ適用対象）
・1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されている
・区分所有登記されていない

【譲渡時の条件】
・耐震リフォームをする、もしくは取り壊して更地にしている
・売却代金が1億円以下である

T様が相続されたご実家はすでに耐震リフォームがされていたため、取り壊す必要もなくそのままの状態でも「特定空き家の3,000万円特別控除」が適用可能でした。

1-4-2.「特定空き家の3,000万円特別控除」の計算方法

「特定空き家の3,000万円特別控除」は、利益が3,000万円以下であれば課税されません。

もし3,000万以上であれば以下の通りの計算式を使って、算出することができます。

【「3,000万円の特別控除」を適用する場合の譲渡所得税の計算式】

という計算方法で算出されます。

特例を適用したことで譲渡所得税が発生しなかった場合でも、各自治体への申請や確定申告は行う必要があります。

1-4-3.「結果」

T様が相続したご実家は、売却活動を開始してから約4か月後に無事買主が見つかりました。
要件を満たしていたので、売却金には「特定空き家の3,000万円特別控除」を適用することができ、譲渡所得税の支払いを0円にすることができました。

2-1.お客様の相談内容

2-2.解決したいトラブル・課題

2-3.不動産会社の探し方・選び方

K様は知人に紹介された不動産会社だけでなく、自らインターネットで調べ、

・住み替えや売却における選択肢・実績が豊富にある
・相続不動産に関する悩みを相談しやすい
・このまま島田市に住みたいので、地元島田市に精通している

という3点において信頼できるかどうかを基準とし、選んだ不動産会社に連絡をしました。

2-4.K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様はお子様たちへの均等な相続方法に加えて、特にご夫婦の住み替えの最善な方法を知りたいとお考えでした。

そこで、まず弊社からはご自宅を売却し現金化したうえで、そのまま住み続けられる「リースバック」についてより詳しく説明をさせていただきました。

2-4-1.「リースバック」なら自宅の売却後も引っ越しが不要

リースバックとは、 自宅不動産を売却し、買主と賃貸借契約を締結することで、そのまま同じ物件に住み続けられるという取引方法です。

リースバックを利用するメリットとしては、

・素早く現金化でき、まとまった金額が得られる
・売却後もそのまま自宅に住み続けられる
・引っ越さずに賃貸物件に移行できる
・物件の売却をご近所に知られずに済む

などが挙げられます。

2-4-2.リースバックの注意点 

お子様たちに相続トラブルを経験してほしくないK様ご夫婦にとって、リースバックは非常に有効な手段といえます。

しかし、注意すべき点もいくつかあります。

・売却金が相場よりも安くなるケースが多い
・契約が「定期借家契約」だと、期間満了で退去しなければならない可能性がある
・賃料の支払いの合計が、売却金額よりも多くなることがある

トラブルを避けるためにも不動産会社にすべてを依存せず、リースバックの仕組みや条件についてご自身でも調べて理解することが大切です。

2-4-3.「結果」

K様ご夫婦は、ご自宅を売却したうえ、リースバックすることを希望されました。
売却によってご自宅を現金化することで2人のお子様へ均等に資産を相続でき、ご存命のうちに対策を講じられたことに安堵しておられました。
同時に、愛着のあるご自宅に継続して住み続けられるため、ご満足いただけたようです。

3-1.お客様の相談内容

3-2.解決したいトラブル・課題

3-3.相談する不動産会社の探し方・選び方

3-4.R様の「トラブル・課題」の解決方法

相続した不動産を空き家のまま放置することは、様々なリスクを伴います。

ご実家を手放されることに悩むR様には、空き家を所有し続けることのリスクや手間について解説しました。

3-4-1.売却せず「空き家のまま放置するリスク」とは？

空き家を放置することのリスクには、主に以下のようなことが挙げられます。

①建物が老朽化する
無人の家は水道管やガス管が劣化したり換気状態の悪さからカビやサビが発生したりするなど、老朽化が進行しやすい。
1年でも廃墟と化すことがあるため倒壊の恐れも考えられる。

②近隣住民とのトラブルになる
害虫の発生や野生動物などの棲み家ともなり得るため、近隣への迷惑からクレームやトラブルにつながることがある。

③犯罪に利用される可能性がある
不法侵入や不審者の滞在、盗難、あるいはゴミの不法投棄や放火といった様々な犯罪につながる可能性がある。

④維持・管理費、税金の負担が続く

空き家であっても固定資産税などの税金が発生し、定期的な清掃やメンテナンスなどの維持管理費も必要となる。

長期間放置された空き家は、危険性や有害性などから「特定空き家」に指定されることがあります。
その場合は固定資産税が最大6倍になり、改善命令に従わなかった場合は50万円以下の罰金が科せられます。

3-4-2.「結果」

R様には空き家にしておくことのデメリットをお伝えしましたが、旦那様と奥様の意見が合わなかった部分は、「戸建て賃貸として貸し出す」事で解決できると提案をさせていただきました。
奥様が懸念されている維持管理費や税金などは、賃貸収入でカバーでき、R様のいつか戻ってくるかもしれないから残しておきたいという思いもカバーできます。

R様ご夫婦には、こちらの提案にご納得いただき戸建て賃貸として貸し出すことになりました。
もし、戻らない事がきまったら売却のお手伝いをさせていただくことになりました。