【島田市編】相続不動産に関する悩みを解決した事例

売却物件 概要

所在地	島田市道悦	種別	一戸建て
土地面積	230㎡	建物面積	88m²
築年数	40年	成約価格	990万円
間取り	4DK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

静岡市に住む50代のお客様です。
ご実家に1人で暮らしていたお母様が認知症になったため施設へ入所させることを考えるようになりました。お母様名義のご実家を売却して入所資金に充てたいのですが、本人が認知症であるためどのようにすれば売却できるのか分かっていません。

H様は静岡市にお住まいであるためご実家に戻る予定はありません。1人っ子ですので、お母様の施設の入居費をH様が準備しなくてはなりませんが、手持ちのお金が十分ではないためいずれ相続予定である実家を売りに出して施設の入居資金にしたいと考えています。
しかし名義人が認知症になっている場合どのようにして売却したらいいのか分からない状態です。

相続前の実家をどのようにすれば売却できるのかについて相談したいと思ったH様は、実家の近くにあって相談に行きやすい不動産会社をインターネットで探すことにしました。いくつかのお店のホームページを比較し、

• 相続について詳細に書かれたページがある
• 島田市を中心に30年以上不動産売却を手掛けている

という点がH様には魅力的に思い、お願いすることに決めました。

認知症など、「意思能力」に問題があると認められる人が不動産の売買契約を行った場合、その契約は無効と見なされることがあります。

しかし、そんな場合でも「成年後見制度」という制度を利用すれば不動産の売却ができるようになります。

1．「成年後見制度」について

成年後見制度は、認知症などで判断能力が不十分な人が不動産を無断で売却したり、不利益な契約を結んだりすることを防ぐためのものです。

認知症や知的障害などで判断力が不足している人のために、成年後見人が法律的な代行や財産管理を担い、その人の生活を守るための仕組みとなっています。

申立てのプロセスは以下の通りです：

1.申立て準備: 対象者の状況や必要性を詳細に記載した書類を用意します。医師による意見書や判断能力に関する診断書が必要になることが多いです。

2.家庭裁判所への申立て: 準備した書類とともに、対象者の住んでいる管轄内の家庭裁判所に「成年後見制度開始」の審判を申し立てます。

3.審査および調査: 家庭裁判所は、申立てられたケースについて審査を行います。この段階で、裁判所は対象者の精神的な状態や生活環境、財産状況などを調査します。

4.審判: 裁判所は全ての情報を考慮に入れ、成年後見人の必要性や、誰が成年後見人に適しているかを判断します。適切と判断されれば、審判が下され、成年後見制度が開始されます。

5.成年後見人の選任: 審判により、成年後見人が正式に選任され、対象者の財産や権利の管理、日常生活の面倒見など、法律行為の代行を開始します。

申し立てから審判、選任までは通常2ヵ月くらいです。

H様は成年後見制度を利用し、お母様の成年後見人を選任しました。
その後成年後見人が裁判所に「居住用不動産処分の許可の申立て」許可を申請し、不動産の売却が可能となります。
まずは査定からスタートしました。

2.「結果」

スムーズに物件の売却が決まり、H様はお母様の介護施設の入居費用を捻出する事ができました。

たとえ親の介護のためでも、子どもが勝手に不動産を売却することは親戚間トラブルを引き起こす原因にもなります。
成年後見制度を利用すれば売却が可能になりますが、その分お金も手間もかかります。
親の「意思能力」があるうちに、売却の委任状を準備してもらっておくことを考えておきましょう。

売却物件 概要

所在地	静岡県島田市横井	種別	一戸建て
土地面積	240m²	建物面積	180m²
築年数	30年	成約価格	1,680万円
間取り	6LDK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

島田市にお住まいの40代のお客様です。
３年前にお父様が他界。そのまま不動産相続の手続きをせずにいましたが、ここで思い切って売却までしてしまいたいとM様兄弟2人はお考えです。

M様もお兄様も持ち家があるため現在ご実家は空き家になっています。手続きを後回しにしていたら3年経ってしまい、特に活用することもないので思い切って手続きから売却まで終わらせてしまいたいと思っています。

M様は相続に詳しい不動産会社に相談しようと、インターネットで「島田市　相続　不動産」と入れて検索をしました。上位に出てきた不動産会社のホームページを見比べて

• 不動産相続についてのアドバイスがある
• 相続の事例のページがある

などの記載がある不動産会社が一番相談しやすそうだと思い、お願いすることにしました。

不動産を相続した際、まずは不動産の名義を変更しなければなりません。
名義を変更しなければ不動産の「所有権」を明確に主張できないからです。
相続不動産の名義変更は「相続登記」と呼ばれ、相続登記をしないとどのようなデメリットがあるのかをみていきます。

1．「相続登記」をしないと考えられるデメリット
相続登記をしないと以下のようなデメリットが考えられます。

• 利害関係者が増えてしまう

→相続登記をしないでいると、不動産は共有名義で相続人が相続することになり、次の相続発生時に所有者が増えてしまいます。

• 手続きが複雑なものになってしまう

→利害関係者が増えた状態での相続手続きは困難を極めます。

• 売却が難しくなってしまう

→相続人全員の同意がないと売却ができません。
→そもそも相続登記されていない物件は売りづらい

• 相続人間でトラブルが起きやすくなる

→相続人が増えればトラブルも起きやすくなってしまいます。

まず、このまま相続登記を引き延ばすことのデメリットをお伝えさせていただきました。
また、相続登記は2024年4月から義務化されるため、今後は相続登記を先延ばしにできなくなります。
不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

M様のお父様は相続登記を行っており、相続人はM様とお兄様だけのため、専門家の手を借りれば、相続登記をスムーズに終わらせることが可能です。
提携している司法書士を紹介し、相続登記をお任せすることになりました。

2.「結果」

相続登記を無事に終え、物件を売却に出し6ヵ月で買い手を見つけることができました。「いつかはやらなきゃ」と思っていたM様は思い切って行動に移してよかったそうです。

売却物件 概要

所在地	島田市旭	種別	一戸建て
土地面積	180m²	建物面積	100m²
築年数	50年	査定価格	480万円
間取り	5DK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

浜松市にお住まいの60代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、3人兄弟でご実家を相続することになりました。しかし、R様は独身でお子様もおらず資産を残す相手がいないため、相続を放棄してしまいたいと思っています。
また相続放棄をすることによって、兄弟で揉めないかを不安に感じています。

R様はマンションで一人暮らしされています。一人で暮らしていくには充分な資産があり、子供もいないため資産を残す必要がなく、相続を放棄したいとお考えです。
また、相続した不動産は築古の物件のため、仮に売却できたとしても大きな金額にはならないだろうと予測されていました。そのため、弟様お二人に少しでもお母様の遺産を分け与えたい意向です。
しかし、相続放棄によって弟様たちに不利益をもたらすのではという不安もあり、トラブルを避けたいです。

R様は兄弟と揉めないようにするためにも、兄弟で相続予定のご実家に価値があるのか知りたいと思い、不動産会社に相談する事にしました。
インターネットを使って検索した結果、ホームページを見て

• 無料査定を行っている
• 相続不動産の相談を行っている

お店が良いと思い、お願いすることにしました。

R様は相続放棄をご希望ですが、相続放棄以外にはどんな方法があるのか、また、相続放棄するにはどうすればよいのかを説明します。

1.「相続放棄」の流れ
相続には3つの方法があります。

• 単純承認…権利や義務すべてを無条件で引き継ぐこと
• 限定承認…負債を超えない範囲で遺産を受け取ること
• 相続放棄…財産すべてを引き継ぐことを放棄すること

それでは、相続放棄するにはどうしたらよいのでしょうか。
相続開始から相続放棄までの流れは以下になります。

1.遺言書を確認する
2.被相続人の財産を調べる
3.法定相続人を確定する
4.相続放棄申述書を作成し、家庭裁判所に提出する（3か月以内）
5.相続放棄申述受理通知書を受け取る

この流れで相続放棄は完了します。

相続放棄は個人でするものなので、兄弟の同意がなくてもできます。
しかしのちにトラブルになってしまう可能性がありますので、話し合っておくのがベストです。

2.「結果」

今回、実家を査定させていただき「価値がある」と認識されたことでご兄弟に相続放棄を伝えやすくなったとのことでした。
ご兄弟が売却をすることになれば、紹介していただくことになりました。